好运快乐8代理:金茂讓地的「進退」邏輯

最新资讯 2019年10月14日 8:02

金茂讓地的「進退」邏輯

金茂讓地的「進退」邏輯

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於是﹡,房企們逐漸意識到並表的重要性♀,而金茂也在注重權益的提升□□,它曾經將拿地權益佔比80%定為發展方向?。今年上半年↑π,金茂新增土儲權益比例提升至58%﹡♀∵,相比於2018年全年47%有所提升⊿,歸屬於股東凈利潤占凈利潤的比例也由去年的70%上升至77%∴。

十年前□π〇,中國金茂(彼時為「方興地產」)(0817.HK)在廣渠門因為一塊地打響了名號;此後∟,它在土儲上的進與退△,也都引人關注﹡♂。藉助城市運營模式↑,金茂在一二級聯動的輾轉騰挪下﹡▽,「倉廩」一直較為充實↑∴,然而它從年初開始的讓地舉動□?π,似乎還在延續⊿∵。

今年上半年π,金茂共收購24個項目◇▽,總土地款為341億元▽┊,新增土儲建面643萬平方米♀↑,其中城市運營項目貢獻比例達45%⊙┊。該土儲量相比于同等銷售規模的房企┊☆□,處於高位π↑♂。

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而相比于青島智慧新城項目π☆,張家港智慧科學城2012-A09地塊目前利潤為0↑?,並未產生營收效益〇⊿π,這似乎更有轉讓的理由♂〇。部分業內人士表示☆▽⊿,若項目轉讓完成∟,金茂僅持有49%的股權▽,但其應該會以城市運營商的身份保留操盤權利⊿∵∴。

10月11日┊△♀,產權交易所信息顯示┊∟〇,上海金茂投資管理集團有限公司擬轉讓蘇州亘茂置業有限公司51%股權﹡∴﹡。蘇州亘茂置業持有的資產↑,是金茂于年初拿下的張家港2012-A09地塊⌒,該地塊位於市區職中路東側△♀△,總面積為5.2萬平方米♀◇⊿。

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回頭看來◇,土拍市場繼2018年後半段遇冷之後□☆◇,轉而在今年年初出現了拿地窗口□┊┊。那時∴▽﹡,融創、世茂、旭輝等眾多房企﹡♂,都出現在了擴儲的角力場⌒。在此背景之下﹡,金茂在張家港開年第一場土拍中有所斬獲π∴⌒,也並不算新奇♂◇。

(文章來源:樂居財經)

從資金的角度講△,金茂出讓項目或許是為了平衡資金△△。畢竟城市運營周轉周期較長♂◇﹡,需要大量的資金沉澱⊿☆。今年上半年♂,金茂投資活動現金凈流出就達157億元▽,略大於營業收入☆。不過∴,金茂也展現了一定的營運能力☆〇△,上半年⊿,其經營活動現金流凈額為182億元〇♀,這一定程度上維持了現金的正收入〇。

若以此看來△,金茂掛牌出售項目權益的舉動┊□△,似乎與初衷反向而行▽。但所幸的是♂π◇,相對於金茂依靠「城市運營」而較為充足的「糧草」▽,其目前所掛牌的項目▽⊙◇,並不足以拉低公司的土儲及銷售權益π▽∴。

他繼而指出∟,由於目前合作項目的逐漸增多⊙π,股權運作複雜□┊⊿,合作拿地也會在後續出現股權轉移的情況〇┊。但話音未落♂,金茂轉而就瞄準了中歐國際城┊△,擬與中海、平安一起◇┊☆,轉讓青島智慧新城項目C4地塊100%股權﹡△π。許多人為金茂割捨這個即將進入收成期的項目而疑惑⌒。

目前來看∟〇⊿,張家港中的項目交易□,背後的原因還並不明晰◇,但或許正像李從瑞所說?△♂,這隻是項目中複雜的股權運作中的一個簡單呈現△。

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近年來↑∴⌒,合作拿地的形式風靡于業內□♀,在行業調控周期下⊿,開發商多以「抱團取暖」應對時局△。但硬幣的另一面∵⊙,是房企的拿地、銷售權益不斷下降;反映在財報上△⊿,則是歸屬股東凈利潤佔比的下跌?。

但對於金茂本身來說〇↑,這是其簽約張家港智慧科學城4個多月之後獲得的進展∴∵∟,意味着城市運營版圖的進一步擴大π〇□。然而▽┊⌒,僅僅過去三個季度☆▽,金茂卻將其中一宗地塊掛牌﹡♂。

翻閱金茂的拿地圖譜可知﹡♂┊,該地塊是金茂在「張家港智慧科學城」項目中↑?,落地的首批地塊之一π。彼時♀⊙,金茂共攬下6宗地塊∵,除了上述提及的地塊之外⊿π,還包括蘇州張家港市張地2012-A19-A、2012-A19-B、2014-A02-A、2014-A02-B、2014-A04等♀◇⊙,皆為底價落子♀,建築面積74.8萬平方米△◇☆。

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顯然♂,城市運營對於金茂來說◇∴,顯得尤其重要∴。在城市運營項目中π⊙⊿,張家港智慧科學城坐落於長三角城市群中┊♂π,為城市「北拓」重點區域﹡∴π,整座產城規劃範圍約11.36平方公里□┊△,與市中心及規劃「高鐵新城」相接?。該項目已成為金茂丈量土儲步伐的棋子之一∟∵♀。

近幾年♂∟?,金茂一直維持着一定的土地投資強度⊿,其2015至2018年的拿地金額分別為364.9、614.0、1000.1、896.3億元☆,對應的拿地金額與銷售金額的比例中♂,2017年金茂已逐漸上升至144.3%♂↑□,即使在融資收緊的2018年↑⊿☆,它也保持着七成的比例〇▽⊿。此外♀〇,自明確2020年銷售規模上2000億的目標之後△▽,金茂也在加強對三四線的投資力度?〇♂。

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中期業績會上金茂表示∴∵,下半年〇∴,它在嘉善、武漢、南通、福州、貴陽、長沙等城市均有重點推進的城市∟。而且△⊙,其計劃未來三年♂,將實現城市運營對於整體投資60%的土地儲備貢獻∟∴。

由於結轉的原因□∴,金茂上半年營收同比有所減少π,下半年在加快結轉節奏的同時∵♂,其也在促進城市運營項目的落地┊□。

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